Россиянам объяснили, как изменения семейной ипотеки повлияют на цены на жильё

С 1 октября семейная ипотека перестаёт быть универсальным инструментом, каким она была последние годы. Формально ставки остаются в диапазоне, который рынок не может предложить даже близко, но доступ к программе теперь определяется не желанием и не количеством квадратных метров, а цифрами в справке о доходах. Именно здесь, по оценке риелтора Константина Барсукова, и кроется главный барьер.

Показательна арифметика, которую он приводит для Москвы и Петербурга. Ещё недавно двухкомнатная квартира за 12 миллионов рублей бралась на 20 лет под 6% годовых: платёж выходил около 85 тысяч рублей, а семейного дохода в 160–170 тысяч хватало, чтобы банк одобрил сделку. Теперь при ставке 12% даже с растянутым графиком выплата вырастает настолько, что претенденту придётся подтверждать заработок свыше 270 тысяч рублей в месяц. Разрыв почти двукратный — и он отсекает от программы тех, для кого она, собственно, и создавалась.

Логика новых правил выстроена вокруг числа детей. Семьи с одним ребёнком получают 12%, а с пятью и более — от 2% в зависимости от региона. Максимальный срок кредита сокращается с 30 до 15 лет, зато лимиты суммы на покупку жилья увеличены. Отдельно выделено строительство частного дома: здесь ставка остаётся единой для всей страны — 6%. По мнению Барсукова, именно этот пункт способен развернуть часть семей с двумя-тремя детьми в сторону загородных форматов, где условия оказываются заметно мягче городских.

Однако в новой конструкции есть деталь, которую легко упустить за разговорами о ставках. 15 лет — это срок субсидии, а не всего кредита. По его истечении заёмщик переходит на рыночную ставку, и предсказать, какой она будет через пол полутора десятилетия, не берётся никто. Дополнительный риск создаёт и введение банками средней ставки для расчёта коэффициента платежа — для людей с небольшим доходом это может обернуться отказом там, где раньше шансы были.

Даже с поправкой на ужесточение ставки 10–12% всё ещё выгоднее минимальных рыночных 16%. Но разрыв, подчёркивает эксперт, уже не выглядит пропастью, которая оправдывала бы любые сложности. А значит, ждать, что изменения обрушат цены на жильё, не приходится: вторичный рынок продолжает расти, новостройки серьёзного удешевления не демонстрируют. Программа меняет не стоимость квадратного метра, а круг тех, кто способен его купить.

В этом контексте показательна и параллельная дискуссия о молодых семьях, которых предлагают избавить от необходимости копить на первоначальный взнос. Юристы уже отмечали: простое разрешение кредитовать покупку квартиры на всю её стоимость проблему не решит. Доступность жилья определяется не одним параметром, а связкой дохода, ставки и срока — и изменение любого из них перекраивает рынок сильнее, чем кажется на первый взгляд.