Новостройки уже с ключами стали дешевле строящихся: что происходит с ценами

Рынок новостроек в России начал подавать неоднозначные сигналы. Июньская статистика от «Яндекса» показывает, что дешеветь стали не «котлованы», а готовые квартиры. В Набережных Челнах цены на уже сданное жильё рухнули на 9,3% за месяц. Пермь отстала несильно — минус 8,4%. В топ-5 антилидеров также попали Рязань, Ульяновск и Хабаровск.

Вроде бы парадокс. Обычно «бетон» дорожает, а строящееся жильё торгуется с дисконтом. Но сейчас картина перевернулась. Средняя цена «квадрата» в готовых домах по крупным городам — 175 тыс. рублей. Это на 1,5% дешевле, чем в объектах, которые ещё не сданы (там 178 тыс.). Разрыв небольшой, но сам факт показателен.

Почему готовое вдруг стало дешевле стройки?

Здесь работает простая логика перегретого предложения. Застройщики активно достраивают объекты, введённые в строй в 2023-2024 годах. Количество квартир в готовых проектах за месяц выросло на 6,6%. А в строящихся — на 9,1%. Рынок заваливают «квадратами», а платёжеспособный спрос, мягко говоря, не поспевает.

Личное наблюдение автора: недавно я общался с риелтором из Казани. Он рассказал, что люди боятся покупать «котлованы» из-за рисков заморозки и высокой ключевой ставки. Но и за готовое платить по старым ценам не хотят — ждут, что продавцы «сломаются» и скинут ещё. Пока что продавцы в регионах действительно сдаются.

Интересная деталь: цены падают именно там, где строительный бум последних лет был особенно сильным. Челны и Пермь — типичные индустриальные центры, где наштамповали много жилья. В итоге получился классический пузырь предложения. Когда на рынок выходит сразу 10 новых домов, а покупатель один, цена идёт вниз.

Бизнес-класс проседает, комфорт держится

Сегментация по классам жилья подтверждает: ипотека «убила» премиум. В бизнес-классе квадратный метр потерял 1,4% (до 352 тыс. рублей). Причина — резкий рост предложения. Те, кто мог купить такую квартиру, либо взяли паузу, либо ушли в валюту.

А вот комфорт-класс (основной «рабочий» сегмент) показал рост на 0,7% — до 184 тыс. за метр. Это капля в море, но тренд важен. Люди всё ещё берут «однушки» и «двушки» под семейную ипотеку, игнорируя дорогие варианты. Дешёвое жильё держит рынок на плаву.

В чем суть для покупателя?

Ситуация неоднозначная. Если вам нужна квартира «вчера», сейчас есть шанс поторговаться по готовым объектам в регионах из списка. Особенно в Челнах и Перми. Продавцы там уже нервничают — скидки в 8-10% за месяц это серьёзно.

Но есть нюанс. Средняя ставка по рыночной ипотеке всё ещё заградительная. Те, кто покупает за наличные, могут выгадать. Остальным придётся либо ждать дальнейшего снижения цен (оно возможно), либо ловить субсидированные программы.

Кстати, риелторы уже вводят новые меры контроля — требуют письменного согласия от родственников продавца, чтобы избежать мошенничества по «схеме Долиной». Это косвенно подтверждает: рынок становится сложнее, и дешёвое жильё часто таит риски.

Резюме от автора

Рынок качнулся в сторону покупателя, но только в узких нишах. Готовые квартиры в регионах-лидерах по просадке — это зона торга. Стройка пока держится за счёт комфорт-класса и госпрограмм. Мой совет: не ведитесь на общую статистику по России. Смотрите на свой город. Если в вашем регионе за месяц цены упали на 5-7% — это сигнал. Продавцы теряют терпение. Ваша задача — не ждать дна, а поймать момент, когда скидка станет реальной, а не рекламной.