Юрист Хаминский: закон не ограничивает число ипотек, но банки считают долговую нагрузку
- Закон не ставит потолок: Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не ограничивает максимальное число ипотек на одного гражданина — теоретически их может быть несколько десятков.
- Решает не закон, а банк: Реальный лимит определяет платёжеспособность заёмщика — кредитор считает показатель долговой нагрузки по 353-ФЗ, сопоставляя все ежемесячные платежи с официальным доходом.
- Льготные программы ужесточают: С 1 февраля 2026 года для семейной ипотеки действует принцип «один льготный кредит в одни руки» — ответ на прежние схемы использования господдержки в инвестиционных целях.
Россияне могут одновременно держать на себе даже несколько десятков ипотечных кредитов — прямой запрет в законодательстве отсутствует. Об этом заявил юрист, руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский. По его словам, ключевой ограничитель — вовсе не буква закона, а финансовая состоятельность заёмщика и политика конкретного банка.
Буква закона молчит, говорит арифметика банка
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливает максимального числа ипотек, которые могут одновременно находиться у одного гражданина. Формально человек вправе оформить столько залоговых кредитов, сколько одобрят кредитные организации.
На практике потолок задаёт расчёт долговой нагрузки. При рассмотрении заявки банк учитывает уже имеющиеся обязательства и вычисляет показатель долговой нагрузки (ПДН) в соответствии с Федеральным законом № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Это соотношение суммы всех ежемесячных платежей по действующим кредитам и новому займу к официальному среднемесячному доходу заёмщика. Чем выше доля платежей в доходе, тем меньше шансов получить очередное одобрение.
Дополнительные лимиты на выдачу наиболее рискованных ипотек устанавливает Банк России — регулятор ужесточает надбавки для кредитов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом.
Господдержка получила счётчик в одни руки
Отдельная история — программы с государственным участием. У них собственные правила, и здесь государство уже перекрыло лазейку для инвестиционных схем. С 1 февраля 2026 года для семейной ипотеки действует принцип одного льготного кредита в одни руки.
Причина — прежняя практика, когда господдержку использовали не по назначению. Некоторые граждане оформляли сразу несколько займов на специальных условиях и заключали множество договоров участия в долевом строительстве, приобретая разные объекты недвижимости.
«В результате мера государственной поддержки, предназначенная для улучшения жилищных условий семей с детьми, фактически использовалась для инвестиционных операций», — подытожил Хаминский.
Сто ипотек на апартаменты: как работала схема
Масштаб прежних возможностей показывает отдельный случай: в России инвестор в недвижимость взял больше 100 ипотек на апартаменты. Банк принимал в расчёт будущие арендные платежи, поэтому подтверждать доход заёмщику не пришлось. Он внёс крупный первый взнос и воспользовался условиями кредитной организации, которые позволяли учитывать будущий доход от сдачи жилья.
Пока не действовали ограничения, некоторые клиенты оформляли сразу несколько льготных ипотек — фактически превращая адресную помощь в инструмент наращивания портфеля недвижимости.
Сегодня конструкция выглядит так: закон по-прежнему не считает ипотеки в одни руки, но банковский ПДН, надбавки регулятора и жёсткие правила льготных программ превращают «десятки кредитов» из лазейки в исключение, доступное единицам с подтверждённым доходом и безупречной кредитной историей. Свобода формально осталась — вот только оплачивать её приходится реальными деньгами, а не расчётом на будущую аренду.
По материалам: Life.ru
