Огни отелей так заманчиво горят: Россияне всё чаще инвестируют в гостиничный бизнес

В 2025 году частные инвесторы в России вложили в гостиничную недвижимость рекордные 60 млрд рублей. Цифра впечатляет, особенно на фоне стагнации рынка аренды квартир. Тренд явно перешел из разряда экзотики в устойчивую стратегию. Но работает ли она так, как обещают в рекламных буклетах?

Почему отель лучше, чем «двушка»

Схема проста до безобразия. Вы покупаете юнит в апарт-отеле, передаете его управляющей компании (УК) и получаете процент от дохода. Управляющая компания сдает номер посуточно, занимается уборкой и маркетингом. Вам не нужно искать арендаторов и менять замки после очередного «выселения». Это удобно. Но есть нюансы.

Главное отличие от сдачи квартиры в аренду — вы покупаете не просто квадратные метры, а бизнес. Доход зависит не от цены бетона, а от загрузки отеля, среднего чека и качества работы оператора. Просчитаться здесь легко. Квартира приносит стабильные 5–6% годовых. Отель обещает 12–15%. Но эти цифры — не гарантия, а математическая модель, которая может не совпасть с реальностью.

На что смотреть перед покупкой

Эксперты советуют оценивать три вещи: туристический поток, транспортную доступность и конкуренцию в локации. Это база. Но есть деталь, о которой умалчивают менеджеры по продажам.

Личное наблюдение автора: недавно я сравнивал два апарт-отеля в центре Петербурга. Один — с панорамным видом на Неву, второй — во дворе-колодце. Цена за метр у первого выше на 40%, а загрузка — всего на 10%. Разницу в доходности съедает стоимость обслуживания. Красивый фасад — это не всегда прибыльный актив.

Проверяйте не обещания застройщика, а фактическую загрузку похожих отелей в этом районе. Если соседний отель стоит полупустой, ваш номер тоже не заполнится. Чудес не бывает.

Договор, который решает всё

Документы — это поле боя. Покупатель должен четко понимать, что именно он приобретает: долю в праве собственности или просто право требования. Важен статус земли (гостиничная или жилая), кто платит за капитальный ремонт и что будет, если отель закроется на реконструкцию.

Особое внимание — условиям договора с управляющей компанией. Обратите внимание на пункт о «простое». Если отель не заполнен, кто компенсирует ваши убытки? В 80% случаев — никто. Также уточните, кто платит за текущий ремонт номера, если гость разбил телевизор. Такие детали съедают до 20% прибыли.

Обещания «гарантированных» 12–15% годовых — это маркетинговый ход. В реальности доходность может оказаться ниже, и это нормально. Вопрос в том, готовы ли вы к такому сценарию.

Сравнение: было и стало

В 2022 году частники вкладывали в гостиничную недвижимость около 20 млрд рублей в год. В 2025-м — уже 60 млрд. Рост в три раза. При этом доходность по депозитам упала, а ключевая ставка заставляет искать альтернативы. Гостиничная недвижимость стала «тихой гаванью» для тех, кто не хочет рисковать на фондовом рынке.

Но есть обратная сторона. Рост спроса разгоняет цены на юниты. Покупая на пике, вы рискуете остаться с активом, который не окупится. Особенно в регионах, где туристический поток нестабилен.

Итог простой: гостиничная недвижимость — это инструмент для тех, кто готов разбираться в деталях. Если вы ищете «пассивный доход без головной боли», лучше купить ОФЗ. Если готовы погружаться в операционку и считать цифры — отель может стать хорошим активом. Но не верьте рекламе. Считайте сами.