МОСКВА, 3 фев — РИА Новости. Что такое доверительное управление, какое имущество, помимо квартиры, можно поручить управляющему, виды договора и тонкости законодательства при передаче прав на недвижимость — советы юриста в материале РИА Новости.
Доверительное управление имуществом
Доверительное управление — один из способов инвестирования капитала, при котором происходит передача имущества под руководство специализированной компании или единоличному управляющему без лишения учредителя права собственности.
Сергей Бибиков, юрист МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре"", пояснил, что объектами доверительного управления может быть движимое и недвижимое имущество, предприятия, ценные бумаги, исключительные права и др. Деньги как отдельный вид имущества выступают объектом доверительного управления в случаях, предусмотренных законом (например, оно осуществляется кредитными организациями, НПФ, ПИФами, банковскими фондами).
"В российском законодательстве определение договора доверительного управления приведено в статье 1012 ГК РФ, согласно которой одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Управляющий обязуется осуществлять руководство полученными по договору активами в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)", — отметил Сергей Бибиков.
Здание управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве на улице Большая Тульская
Виды доверительного управления
Виды доверительного управления
Критерий |
Виды доверительного управления |
Особенности |
По основанию возникновения |
На основании: договора; решения суда; завещания; решения органа государственной власти; иных случаев, предусмотренных законом |
Доверительное управление возникает не только по воле сторон (заключение договора), но и в силу предписаний закона (ст. 1173 ГК РФ), решений правоприменительных органов (ст. 38 ГК РФ) |
По стратегии управления |
Индивидуальное или коллективное |
При индивидуальной стратегии управления имуществом активы передаются профессионалу-одиночке. При коллективном управлении (ПИФы, фонды банковского управления) имущество всех инвесторов аккумулируется в руках доверительного управляющего, применяется единая стратегия управления к объединенным в портфель активам |
По объекту управления |
Недвижимым и движимым имуществом; морскими и воздушными судами; финансовыми активами (денежными средствами, ценными бумагами); имуществом подопечного; залоговым; наследственным и т.д. |
Исходя из имущественной специфики правоотношений к объектам доверительного управления относятся движимые и недвижимые вещи, любое иное имущество, деньги, ценные бумаги, имущественные права, цифровые права; исключительные права |
Самостоятельность доверительного управляющего |
По приказу; по согласованию с клиентом; полное доверительное управление |
В первом случае управляющий действует только по указанию клиента, во-втором согласовывает свои действия с клиентом, в последнем случае обладает полной самостоятельностью |
По наличию встречного предоставления |
Возмездный договор; безвозмездный договор |
Возмездный предусматривают выплату финансового вознаграждения. |
По сроку действия |
На определенный срок; на неопределенный срок; до востребования |
Привязка договора доверительного управления к сроку его действия зависит от ожиданий учредителя по управлению активами, а также от процедуры досрочного расторжения договора |
По наличию иностранного элемента |
Трансграничный договор; договор доверительного управления без иностранного элемента |
Выбор права того или иного государства может зависеть от местонахождения объекта договора (местонахождения имущества), субъекта договора (если иностранец - владелец имущества, доверительный управляющий выгодоприобретатель), юридических фактов, имевших место за границей (например, место заключения и исполнения договора) |
Плюсы и минусы доверительного управления
По словам эксперта положительные черты доверительного управления связаны с потенциально высокой доходностью, отрицательные - с повышенным же риском.
-
—Плюсы:
● Доходность. В отличие от многих финансовых продуктов (например, банковский вклад, накопительный счет, форекс-торговля) доверительное управление может принести повышенную доходность от инвестирования.
● Профессионализм. Учредителю не нужно самому следить за курсами валют, ситуацией на бирже, определять условия, когда покупать, продавать свои активы, этим занимается специалист.
● Прозрачность. В установленные договором сроки (п. 4 ст. 1020 ГК РФ) управляющий отчитывается учредителю о совершенных сделках, сумме доходов и расходов за отчетный период, связанных с управлением имуществом, об изменениях в составе имущества (например, о его утрате или повреждении), размере вознаграждения.
● Экономия времени и затрат. Инвестор (учредитель управления) освобождается от поиска объектов инвестирования, потенциальных арендаторов и пользователей имуществом. Все вопросы решает менеджер.
-
—Минусы:
➔ Отсутствие гарантии получения прибыли. Уровень получаемого дохода зависит от рыночной конъюнктуры: курс валют, санкции, спрос и предложение на рынке, экономические индексы по определенным товарам.
➔ Высокий процент вознаграждения управляющего. Услуги доверительного управляющего составляют не менее 10 % от полученного дохода от инвестирования имуществом.
➔ Налоги. Физические и юридические лица, заключившие договоры доверительного управления и получающие доход в рамках этих договоров, признаются налогоплательщиками в соответствии с налоговым законодательством РФ (п. 1 ст. 207 НК РФ).
➔ Государственная регистрация. Если предметом доверительного управления является недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, то учредитель и собственник регистрируют переход прав по договору доверительного управления (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), а затем доверительный управляющий и арендатор — переход прав по договору аренды недвижимого имущества (если договор аренды заключается на срок более года). За государственную регистрацию взимается госпошлина.
Кто может быть доверительным управляющим
По словам юриста, доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В определенных случаях им может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Особенностью таких исключений является то, что доверительное управление могут осуществлять только лица, имеющие право на занятие предпринимательской деятельностью.
Не могут выступать доверительными управляющими государственные органы или органы местного самоуправления. С учетом особенностей имущества, передаваемого в доверительное управление, закон может содержать дополнительные требования к доверительному управляющему. Например, в соответствии со ст. 5 закона "О рынке ценных бумаг" доверительное управление ценными бумагами могут осуществлять только юрлица - профессиональные участники рынка ценных бумаг.
Как выбрать
"Важно найти доверительного управляющего — профессионала в своем деле. Чтобы не встретить мошенников, нужно обращаться в компании с хорошей репутацией и финансовыми показателями", — говорит Сергей Бибиков.
При встрече с менеджером целесообразно запросить не только правоустанавливающие документы в отношении доверительного управляющего, но и отчетные сведения за последние три года по объектам управления. Рекомендуется изучить отзывы о доверительном управлении в социальных сетях, познакомиться с другими инвесторами на торговой площадке.
Как передать имущество в доверительное управление
Если собственник решил доверить свое имущество, для этого необходимо:
● выбрать доверительного управляющего и согласовать с ним объем выполняемых услуг, доходность, вознаграждение, срок действия договора, ответственность сторон, требования к отчетности;
● открыть финансовый счет для расчетов с управляющим (в случае доверительного управления ценными бумагами требуется открыть специальный брокерский счет);
● представить пакет необходимых документов на объекты управления менеджеру (анкета/заявление на передачу имущества в доверительное управление, свидетельства, выписки, правоустанавливающие документы на имущество, доверенность на представителя/управляющего, учредительные документы владельца имущества, а также документы, предусмотренные законом в отношении отдельных объектов доверительного управления (например, согласие супруга/супруги на передачу недвижимого имущества в ДУ);
● заключить договор доверительного управления, подписать акт приема-передачи имущества, оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности на имущество в доверительное управление в территориальном управлении Росреестра. Если объектом является недвижимое имущество, морские или воздушные суда, требование о государственной регистрации является обязательным.
Договор
"Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме как путем составления документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, — поясняет Сергей Бибиков. — В отношении недвижимого имущества договор доверительного управления должен быть заключен в простой письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК)".
Основные моменты
В договоре доверительного управления имуществомстороны должны согласовать и прописать все существенные условия, предписываемые законом. "Отсутствие таких условий в договоре позволяет одной из его сторон, третьим лицам в судебном порядке признать договор незаключенным", — предупреждает эксперт.
Существенными условиями договора доверительного управления являются:
❖ состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
❖ наименование юридического лица или гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (в случае необходимости управления имуществом недееспособного лица учредителем управления может быть орган опеки и попечительства, которому имущество не принадлежит (ст. 38 СК РФ);
❖ размер и форма вознаграждения управляющего;
❖ срок действия договора (максимальный срок договора доверительного управления имуществом — пять лет, управление пенсионными накопления НПФ — не более 15 лет, управление накопления для жилищного обеспечения военнослужащих — не более трех лет).
Регистрация передачи имущества в доверительное управление в Росреестре
Сергей Бибиков отмечает, что для государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление регистратору нужно представить:
- правоустанавливающий документ, являющийся основанием возникновения доверительного управления. Если договор заключен на основании решения суда либо акта органа госвласти или органа местного самоуправления, нотариального завещания потребуются и эти документы (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 54 закона о госрегистрации недвижимости). В ряде случаев договор необходимо нотариально удостоверить. Это потребуется, если документы направляются на регистрацию почтой, за исключением случаев, когда их передает нотариус, который засвидетельствовал подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);
➢ документы, подтверждающие полномочия заявителя или его представителя;
➢ документ, подтверждающий оплату госпошлины (по общему правилу — 22 тысячи рублей для организаций; две тысячи рублей - для граждан).
Госрегистрация такого ограничения прав проводится в сроки, установленные законом. Они составляют:
-
1семь рабочих дней, если документы представлены в приемные органа регистрации прав (кадастровой палаты), и девять рабочих дней, если они представлены в МФЦ;
-
2три рабочих дня и пять рабочих дней соответственно, если договор удостоверен нотариально;
-
3в течение следующего рабочего дня, если договор удостоверен нотариально и документы подавались в орган регистрации прав в электронном виде.
При выявлении соответствующих оснований госрегистрация может быть приостановлена. В этом случае заявитель уведомляется о причинах выявленных несоответствий и сроке устранения недостатков.
Расторжение договора доверительного управления
Общее основание для расторжения договора доверительного управления — взаимное волеизъявление сторон на прекращение действия своих обязательств. Мотивы могут быть различны:
-
—· отсутствие потребностей и средств,
-
—· экономическая конъюнктура,
-
—· психологические взаимоотношения сторон и пр.
Вне зависимости от воли сторон договор может быть прекращен в случае:
★ ликвидации/ смерти одной из сторон, если спорное правоотношение не допускает правопреемство;
★ гибели объекта управления.
Эксперт отмечает, что имеются и особые основания для расторжения договора доверительного управления:
-
—неосведомленность доверительного управляющего о нахождении имущества в залоге является основанием для расторжения договора доверительного управления в судебном порядке и выплаты управляющему вознаграждения за один год (ст. 1019 ГК РФ);
-
—учредитель вправе отказаться от исполнения договора по причинам, не связанным с тем, что доверительный управляющий не может лично осуществлять доверительное управление имуществом (ст. 1024 ГК РФ);
-
—специальные основания и порядок отказа от договора могут быть закреплены сторонами в договоре доверительного управления имущества, например отказ от договора под условием выплаты денежной компенсации (ст. 310 ГК РФ);
-
—существенное изменение обстоятельств, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях (ст. 450.1 ГК РФ);
-
—переход права собственности на объект управления является основанием прекращения договора доверительного управления между доверительным управляющим и прежним собственником (ст. 1012 ГК РФ).
Риски доверительного управления
Сергей Бибиков отметил юридические риски, среди которых:
● несоблюдение формы договора, требования государственной регистрации, отсутствие разрешений и лицензий, позволяющих признать договор недействительным;
● письменное несогласование существенных условий договора, что является основанием для признания его незаключенным;
● изъятие имущества из чужого незаконного владения вследствие отсутствия у учредителя прав собственника имущества или превышения прав управления доверительным управляющим;
● привлечение сторон доверительного управления к юридической ответственности вследствие ненадлежащего исполнения или неисполнения взятых на себя гражданско-правовых обязательств;
● недобросовестное осуществление прав по договору, являющееся основанием для его оспаривания.
Существуют финансовые риски, возникающие в связи с неполучением ожидаемого дохода и неэффективностью управления. Они могут быть как рыночными, связанными с изменением действительной стоимости имущества, так и процентными, связанными с падением дохода от использования имущества.
Операционные риски связаны с ненадлежащим контролем за состоянием имущества со стороны доверительного управляющего. Например, повышенный износ имущества, стихийные бедствия приводят к ухудшению его рыночного состояния. Как следствие, непринятие разумных мер доверительным управляющим по охране имущества влияет на возможность и сроки эксплуатации имущества, ремонт, амортизационные издержки.
Комментарии эксперта
По словам юриста, наибольшую популярность такой механизм инвестирования как доверительное управление получил в финансовом и банковском секторе, когда речь идет об управлении ценными бумагами, банковскими счетами и услугами, а также на рынке управления недвижимым имуществом, имеющим высокую доходность и эксплуатационность от сдачи в аренду третьим лицам.
"Отличительной особенностью такого договора является то, что при передаче имущества в доверительное управление права собственности на него к доверительному управляющему не переходят. То есть юридически имущество продолжает оставаться в собственности учредителя управления, а фактически используется управляющей компанией в обороте с третьими лицами с целью максимального извлечения прибыли", — поясняет Сергей Бибиков.
Эксперт отмечает, что могут возникать определенные ограничения по доверительному управлению в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица, являющегося учредителем доверительного управления. Например, юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут передавать в доверительное управление закрепленное за ними имущество. Связано это с тем, что доверительное управление предполагает осуществление другим лицом правомочий собственника. Унитарные предприятия и учреждения правомочиями собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом не обладают. В таких случаях требуется, чтобы сам собственник (например, субъект Российской Федерации) изъял имущество из ограниченного вещного права и передал в доверительное управление.
Опубликовано: Мировое обозрение Источник
Подпишись: