Платёж ниже, переплата больше: Риелтор раскрыла ловушку рефинансирования ипотеки

Ставка решает: когда рефинансирование работает

Рефинансирование ипотеки имеет смысл только тогда, когда новая ставка ниже текущей хотя бы на 3–4 процентных пункта. Такой порог обозначила риелтор Марина Маньянова. По её словам, само по себе уменьшение ежемесячного платежа не гарантирует, что заёмщик окажется в плюсе.

Ключевая ошибка — оценивать новый кредит только по размеру платежа. Специалист предлагает сравнивать общие расходы по старому и новому договорам. Разница может быть неочевидной: платёж снижается, а итоговая переплата растёт.

Арифметика переплаты: платёж меньше, срок длиннее

Наглядный пример от эксперта: платёж снижается с 90 до 70 тысяч рублей, но срок одновременно увеличивается с 15 до 25 лет. В такой конфигурации итоговая переплата может оказаться выше, чем по исходному кредиту. Экономия на ежемесячном взносе оборачивается дополнительными годами процентов.

Наиболее ощутимую выгоду переход обычно приносит в первой половине срока ипотеки — когда значительную часть аннуитетного платежа составляют проценты. Ближе к погашению эффект зачастую невелик, поскольку доля процентов в структуре платежа падает.

Из предполагаемой экономии также нужно вычесть сопутствующие затраты:

• оценку жилья;
• страхование;
• регистрационные действия.

Срок окупаемости и планы заёмщика

Важен и срок, за который окупится оформление. Если переход обходится в 40 тысяч рублей, а ежемесячная экономия составляет восемь тысяч, расходы компенсируются примерно за пять месяцев. При планах вскоре продать квартиру или досрочно погасить долг выгода может исчезнуть.

Отдельный нюанс — количество ипотек. Закон не устанавливает максимального числа кредитов на одного человека. На практике возможности заёмщика ограничивают его платёжеспособность, требования банков и отдельные условия льготных программ.

Рефинансирование — это не автоматический способ сэкономить, а расчётная задача с несколькими переменными: разницей ставок, сроком, сопутствующими расходами и горизонтом владения недвижимостью. Только сопоставление всех параметров показывает, превратится ли снижение платежа в реальную выгоду или обернётся растянутой переплатой.