С 1 июня на рынке новостроек установятся особенные цены. Как изменится стоимость первичного жилья

Основная тенденция сегодня — это переход от массового спроса к точечному. Раньше люди брали ипотеку почти автоматически, сейчас, только если проект действительно качественный, с хорошей локацией, надёжным застройщиком и прозрачными сроками. Об этом рассказал руководитель департамента продаж компании «Расцветай столица» Святослав Иванов.

Вторая тенденция — смещение спроса в сторону готового жилья и проектов на высокой стадии готовности. Покупатели не хотят ждать три года и рисковать, они хотят видеть коробку и отделку. Поэтому те застройщики, у кого есть построенные корпуса, находятся в выигрыше.

— Что касается цен в динамике, то здесь мы прогнозируем умеренный рост в пределах 5–10% годовых до конца 2026 года. Никакого обвала не будет, потому что дефицит предложения уже сформировался — новые проекты закладываются реже, а старые распродаются. При этом крупные города продолжат дорожать быстрее регионов. Если ключевая ставка начнёт снижаться во втором полугодии, отложенный спрос выйдет на рынок — и цены могут прибавить ещё 5–7% сверху, — добавил Святослав Иванов.

Ключевая тенденция — сдержанный вывод новых проектов и смещение предложения в сторону более качественных объектов. В структуре экспозиции увеличивается доля лотов высокой стадии готовности, что повышает средний уровень цен. Такое мнение высказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

На этом фоне премиальный сегмент продолжает опережать рынок по темпам роста — по оценкам участников отрасли, в 2026 году цены могут увеличиться ещё на 8–10% год к году, а в среднесрочной перспективе — до 15–20%, прежде всего за счёт наиболее качественных и локационно сильных проектов.

— Спрос при этом остаётся устойчивым и менее чувствительным к ипотечным условиям, что дополнительно поддерживает текущую ценовую динамику, — добавил Давид Худоян.

По данным ГК «Эталон» в первые четыре месяца 2026 года средняя цена 1 кв.м реализованных квартир на первичном рынке РФ варьируется от 198,6 тыс. руб. до 209,9 тыс. рублей, а ежемесячная динамика колеблется от -1,2% до +2,9%. Такие данные сопоставимы с показателями аналогичного периода 2025 года, когда динамика составляла от -1,4% до +3,0%.

— Сейчас рынок постепенно находит новую точку баланса после ужесточения программы семейной ипотеки. Ситуация со спросом позитивная: в апреле на первичном рынке РФ было заключено на 5,3% больше сделок, чем в марте. Однако стоит учитывать, что сейчас рынок входит в традиционный «отпускной» сезон, который характеризуется относительной стабильностью спроса — без резких всплесков. Поэтому предпосылок для серьёзного роста цен на квартиры, опережающего инфляцию, мы не видим, а ежемесячные колебания останутся в диапазоне от -1% до +2%, — пояснили в ГК «Эталон».

В разных регионах ситуация с ценами различается. Так, с 1 июня 2026 года в премиальном сегменте первичной недвижимости полуострова Крым ожидается плавное, но уверенное повышение цен с сохранением тенденции к росту — с учётом пика спроса на сезонность и появления на рынке качественных проектов. По итогам первого квартала цены уже поднялись почти на 18% к аналогичному периоду прошлого года, а за весь 2025 год накопленное подорожание составило около 14–20%. Такой прогноз сделал генеральный директор девелоперской компании «Аспекта» Анатолий Огарков.

Ситуация будет заметно отличаться по регионам. В локациях с низким спросом и большим объёмом нераспроданных остатков готового жилья, например в Краснодарском крае, Самаре, Волгограде, Ростове-на-Дону, в период межсезонья возможно снижение цен в диапазоне 5–7%. В регионах, где планы реализации выполняются без существенных отклонений и сохраняется стабильный спрос, заметного снижения ожидать не стоит. Так, в Московском регионе средняя стоимость квадратного метра за летний сезон может прибавить около 1–1,5%. Об этом рассказал руководитель цифрового развития продаж «Ташир эстейт» Дмитрий Польский.

По классам проектов, по его словам, ситуация также будет различаться. В бизнес-, премиум- и элитном сегментах существенного снижения цен ожидать не стоит: устойчивый спрос продолжит поддерживать рынок. Более того, старт продаж новых проектов в дорогих локациях будет структурно смещать среднюю стоимость квадратного метра вверх. Для массового сегмента ситуация сложнее — здесь рынок сильнее зависит от доступности ипотеки, конкуренции со вторичным жильём и альтернативы в виде аренды.

В среднем же по стране цены растут на уровне ключевой ставки — сейчас это в районе 15% за год. Но цены конкретных лотов ведут себя разнонаправленно. Ликвидные качественные лоты дорожают быстрее рынка, а типовое некачественное жильё в спорных локациях, напротив, дешевеет, потеряв единственный для такого сегмента драйвер — ипотеку. На эти моменты обратил внимание управляющий партнёр девелоперской компании STENOY Илья Фролов.

— В ближайшее время, если и будет наблюдаться умеренный рост цен, то только за счёт выхода новых проектов в дорогом сегменте и продолжающегося сокращения предложения в комфорт- и бизнес-классе, но более вероятно, что цены выйдут на плато, а в отдельных сегментах будет наблюдаться незначительная коррекция вниз за счёт изменения ассортимента (вымывания более компактных лотов — студий, однушек — и увеличения в предложении доли многокомнатных лотов), — отметил коммерческий директор, партнёр Est-a-Tet Владимир Моребис.

С 1 июня существенного скачка цен на новостройки бизнес-класса не ожидается, но умеренный рост сохранится. Если опираться на текущую статистику, то после заметного скачка в начале года, когда в январе средневзвешенная цена в бизнес-классе выросла на 2,8% относительно прошлого года, рынок перешёл к фазе более плавной корректировки. В феврале темпы прироста замедлились до 1,8%, а к концу первого квартала средний показатель зафиксировался на уровне 1,5% выше прошлогодних значений. Это говорит о переходе рынка в более спокойную фазу. В июне цена может прибавить около 1%. Такой прогноз сделала директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая эра» Юлия Пичугина.

— До середины июня в части цен всё будет относительно стабильно (если исключить форс-мажоры), а ближе к концу месяца и после, особенно если появятся новости о смягчении ставки или об ужесточении семейной ипотеки, цены начнут расти, — рассказала директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.