Как иностранцу купить недвижимость на Пхукете: что можно оформить в собственность и что проверить

Иностранец может получить в полную собственность (freehold) только квартиру в кондоминиуме, и только в пределах иностранной квоты здания. Землю в Таиланде иностранцам в собственность не оформляют. Поэтому виллу или дом обычно покупают по схеме: здание — в собственность или в аренду, землю — в долгосрочную зарегистрированную аренду (leasehold).

Чтобы оформить квартиру на себя, деньги нужно перевести в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и получить от тайского банка подтверждение о поступлении валюты. Перед сделкой юрист проверяет документ на землю, разрешения на строительство и долги объекта. Регистрация проходит в местном земельном офисе (Land Office).

Само по себе право собственности не даёт права жить в Таиланде: визу оформляют отдельно.

Что иностранец может купить в собственность

• Квартира в кондоминиуме (condo). Можно оформить в полную собственность, если в здании не превышена иностранная квота — 49% от общей площади всех квартир. Остальные 51% должны принадлежать тайским владельцам.
• Дом или вилла. Само здание иностранец может оформить на себя, но земля под ним оформляется в аренду или принадлежит тайской стороне.
• Земля. В собственность иностранному физическому лицу не оформляется. Схемы с тайской компанией, где тайские акционеры номинальные, нарушают закон об иностранном бизнесе. Если такую схему выявят, можно лишиться и имущества.

Если в выбранном здании иностранная квота уже выбрана, квартиру можно купить только в leasehold. Это нужно уточнить до внесения задатка.

Freehold и leasehold: когда что подходит

Freehold — полная собственность. Её можно продать, подарить, передать по наследству. Для иностранца это вариант только для квартир в пределах квоты.

Leasehold — зарегистрированная долгосрочная аренда. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда аренду недвижимости регистрируют на срок до 30 лет. Часто в договор включают обещание продлить её ещё на 30 и ещё на 30 лет («30+30+30»). Нужно понимать, что продление — это договорное обязательство владельца земли, а не зарегистрированное право. Если владелец сменится или откажется продлевать, придётся спорить в суде.

• Leasehold подходит, если вы планируете жить в объекте 15–25 лет и не рассчитываете на перепродажу по рыночной цене ближе к концу срока.
• Freehold подходит, если важны наследование, перепродажа и сохранение стоимости.

Стоимость leasehold-объекта обычно снижается по мере того, как истекает срок аренды. При покупке у предыдущего арендатора проверьте, сколько лет осталось.

Готовое жильё или строящееся

Строящиеся объекты на Пхукете часто продают с поэтапной оплатой и обещанием доходности от аренды. Основные риски: задержка или остановка стройки, изменение проекта, отличие готовой квартиры от рендеров. Эскроу-счета, обязательные для застройщиков, в Таиланде, в отличие от России, не применяются повсеместно.

Готовое жильё дороже на старте, но его можно осмотреть, оценить шум, вид, состояние дома и реальную наполняемость. Я бы выбирал строящийся объект только у застройщика с несколькими сданными проектами на острове, которые можно посетить и посмотреть, как они выглядят через несколько лет.

Как перевести деньги

Для регистрации квартиры в freehold иностранцу нужно подтвердить, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, получивший перевод, выдаёт форму FETF (Foreign Exchange Transaction Form) или справку о поступлении средств. Без этого документа земельный офис не зарегистрирует квартиру на иностранца в рамках квоты.

Для покупателей из России этот шаг часто самый сложный из-за ограничений на международные переводы. Встречаются предложения оплатить через криптовалюту или посредников в третьих странах. В таком случае важно заранее убедиться, что тайский банк выдаст нужный документ. Иначе оформить квартиру в собственность может не получиться. Также проверьте актуальные ограничения ЦБ на переводы за рубеж и обязанность уведомлять налоговую об иностранных счетах.

Что проверить перед сделкой

1. Тип документа на землю. Самый надёжный — Chanote (Nor Sor 4 Jor) с точными границами участка. Nor Sor 3 Gor тоже распространён, но даёт меньше гарантий. Участки с более слабыми документами лучше не рассматривать.
2. Иностранную квоту в здании — справкой от управляющей компании (juristic person).
3. Разрешения на строительство и, для крупных проектов, одобрение экологической экспертизы (EIA).
4. Обременения и долги: ипотека, аресты, задолженность по общим платежам.
5. Правила дома: разрешена ли сдача в аренду, есть ли ограничения по срокам.
6. Право продавца на продажу: что продавец — собственник или уполномоченное лицо.
7. Договор: условия возврата задатка, штрафы за срыв сроков застройщиком, язык договора и подсудность.

Проверку проводит независимый тайский юрист, нанятый вами, а не юрист продавца или застройщика. Он может запросить данные в земельном офисе.

Как проходит покупка по шагам

1. Выбор района и типа объекта: квартира или вилла, готовая или строящаяся.
2. Поиск и сравнение объектов.
3. Бронирование объекта и небольшой задаток по договору бронирования.
4. Юридическая проверка (due diligence).
5. Подписание договора купли-продажи и оплата по графику.
6. Перевод денег из-за рубежа и получение FETF.
7. Регистрация перехода права или аренды в земельном офисе, оплата сборов.
8. Получение документа о праве собственности или зарегистрированного договора аренды.

Подбирать объекты можно через агентства, сайты застройщиков и порталы объявлений. Каталоги с объектами на Пхукете, которые содержит этот сервис, помогают сравнить цены и районы, но юридическую проверку конкретного объекта не заменяют. Поэтому сравнивайте одни и те же квартиры в нескольких источниках и уточняйте, кто платит комиссию агенту и что в неё входит.

Расходы при покупке и владении

При регистрации перехода права собственности:

• сбор за регистрацию — 2% от оценочной стоимости по данным земельного офиса;
• специальный налог на бизнес — 3,3%, если продавец владеет объектом менее 5 лет, иначе вместо него гербовый сбор 0,5%;
• налог, удерживаемый с продавца, — зависит от того, физическое это лицо или компания.

Кто какие расходы оплачивает, решается по договорённости и прописывается в договоре. При регистрации leasehold взимается 1% от суммы аренды за весь срок и гербовый сбор 0,1%.

При владении квартирой: ежемесячный или ежегодный взнос на содержание общих зон, разовый взнос в фонд ремонта при покупке, коммунальные платежи, налог на землю и строения. Для виллы добавляются расходы на бассейн, сад, охрану и ремонт после сезона дождей.

Ограничения: виза, аренда, перепродажа

• Виза. Владение недвижимостью не даёт права на проживание. Для долгого пребывания нужна отдельная программа: долгосрочная виза, пенсионная, для работы или учёбы.
• Посуточная аренда. Сдача жилья на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде запрещена. Многие кондоминиумы запрещают её и своими правилами. Обещания доходности от посуточной аренды надо проверять с учётом этого.
• Перепродажа. Вторичный рынок зависит от спроса иностранцев, а он меняется от сезона и курса валют. Продать квартиру быстро и по цене покупки удаётся не всегда.
• Климат. Сезон дождей, влажность и солёный воздух ускоряют износ. Это касается и техники, и отделки.

Кому покупка не подходит и какие есть альтернативы

Покупка не подходит тем, кто планирует проводить на острове несколько недель в году и рассчитывает окупить объект посуточной арендой. Также не стоит покупать на последние деньги или с расчётом на быструю перепродажу, а виллу с землёй на компанию с номинальными акционерами — тем более.

Альтернативы:

• Долгосрочная аренда на сезон или год: можно пожить в разных районах и понять, где хочется остаться.
• Покупка готовой квартиры в freehold вместо виллы на leasehold — меньше юридических рисков.
• Покупка в другой стране, где иностранцы могут владеть землёй, если для вас важен именно дом с участком.

Типичные ошибки

• Вносить задаток до юридической проверки и проверки квоты.
• Пользоваться юристом, которого порекомендовал продавец.
• Переводить деньги так, что тайский банк не может выдать FETF.
• Считать «30+30+30» гарантированными 90 годами владения.
• Рассчитывать доходность на основе посуточной аренды без гостиничной лицензии.
• Не учитывать расходы на содержание и ремонт во влажном климате.

С чего начать, если решили покупать

Сначала определите, что вам нужно: квартира в собственность или дом с участком на условиях аренды. От этого зависят юридическая схема и риски. Затем найдите независимого юриста на Пхукете и решите, каким способом переведёте деньги так, чтобы получить FETF. Только после этого выбирайте конкретные объекты и вносите задаток.