Арендатор сжёг, а отвечать вам: Разоблачён опасный миф о «лёгком» бизнесе на кладовках
Покупка кладовки под сдачу в аренду подаётся как простой вход в арендный бизнес: затраты невелики, а жильцы рядом всегда ищут свободное место под вещи. Но за этой привлекательной картинкой скрывается целый набор юридических и бытовых ловушек, о которых предупреждает общественный деятель и эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь.
Начинается всё с базового вопроса — что именно вы покупаете. Идеальный сценарий — кладовая, оформленная как самостоятельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером. Только в этом случае вы полноценный собственник и вправе свободно распоряжаться помещением. Совсем иначе обстоят дела, когда застройщик или продавец предлагает «выделить кладовку» в подвале, который по проекту относится к общему имуществу собственников дома. Такая сделка может оказаться ничтожной, а общее собрание жильцов или жилищная инспекция — добиться сноса любых незаконных перегородок.
Отдельная и, пожалуй, самая недооценённая угроза — пожарный регламент. Кладовые чаще всего расположены в подвальных, цокольных или технических этажах, а режим их эксплуатации жёстко прописан в Постановлении Правительства РФ № 1479 «О противопожарном режиме». Правила прямо запрещают хранить в цоколе горючие смеси, газовые баллоны и канистры с топливом. Проблема в том, что арендодатель зачастую понятия не имеет, что именно спрятано за металлической дверью.
Достаточно представить вполне жизненную ситуацию. Кладовку снял приветливый сосед: завёз зимние автомобильные шины, поставил флаконы с растворителем, оставил заряжаться дешёвый электрический самокат. Внезапная неисправность батареи — и начинается глухое возгорание. Резина тлеет, выделяя ядовитую гарь на лестничную площадку, жители подъезда задыхаются в дыму, а пламя повреждает общедомовые кабели электроснабжения и отделку.
Многие наивно полагают, что финансовые претензии коснутся исключительно нанимателя. В реальности статья 210 Гражданского кодекса возлагает бремя содержания помещений на непосредственного правообладателя. Компенсацию причинённого вреда управляющая организация или жильцы потребуют с собственника кладовки. А попытка взыскать выплаченные суммы с виновника в порядке обратного требования способна затянуться на годы — если арендатора вообще удастся разыскать после такой истории.
Не стоит сбрасывать со счетов и повседневные разногласия. Посторонний человек получает доступ внутрь охраняемого дома, что вызывает справедливое возмущение бдительного совета подъезда. Случается, что небольшие площади снимают коммерсанты для складирования товаров торговых площадок. Ранняя разгрузка коробок, шум тележек и загромождение проходов могут нарушать требования статей 17 и 30 Жилищного кодекса, гарантирующих покой окружающим.
Завершают картину регулярные затраты, добавляет Бондарь. После вычета коммунальных платежей, взносов на капремонт и налогов — особенно если платить 13% НДФЛ как физлицо или даже 6% как самозанятый — от арендной платы остаются небольшие суммы. Кладовки редко арендуют на годы: люди переезжают, разбирают вещи или находят другие варианты. Постоянный поиск новых арендаторов, показы и простои помещения тоже съедают часть возможного дохода.
Именно поэтому как инвестиция этот инструмент выглядит привлекательно только на бумаге в брошюрах застройщиков. На деле риски и трудозатраты, вероятно, несопоставимы с финансовым результатом. Ажиотаж вокруг кладовок подогревают и цифры: россияне стали скупать такие лоты за 600 тысяч рублей ради аренды на 20 тысяч в месяц, рассчитывая заработать в долгосрочной перспективе. Если раньше ими интересовались только жильцы многоэтажек, то сейчас покупатели находятся и в соседних домах. Только вот лёгким такой заработок не назовёшь — скорее это история про ответственность, которая остаётся на собственнике, что бы ни хранил за своей дверью арендатор.
