Новострой или вторичка? Каких цен ждать на квартиры в Москве до конца года

Московский рынок жилья продолжает лихорадить: покупатели, вытесненные с первичного рынка непомерными ценниками, всё активнее присматриваются к готовым квартирам. По прогнозам аналитиков, до конца 2026 года вторичное жильё в столице может подорожать ещё на 5–7% — виной тому растущая конкуренция за ограниченное число ликвидных лотов.

При этом ждать массовых распродаж в новостройках не приходится. Себестоимость строительства не снижается: дорогие кредиты для девелоперов и удорожание материалов съедают маржу, не оставляя застройщикам пространства для больших дисконтов. Рынок замер в странном равновесии, где цены поддерживаются издержками, а спрос душится ставками.

Показательно, как изменилась психология покупателя. Порядка 80% клиентов сегодня смотрят не на итоговую переплату, а на размер ежемесячного платежа. Главный вопрос — не «сколько я переплачу банку за 20 лет», а «сможет ли моя семья тянуть эту ношу каждый месяц». Ипотека превратилась из инструмента накопления в статью текущих расходов, которую нужно вписывать в бюджет.

Примерно четверть покупателей пытаются обмануть систему, используя комбинированные программы, где часть суммы выдаётся по льготной ставке, а остаток — по рыночной. Впрочем, чудес не бывает: «ипотечное комбо» само по себе не даёт заветных 3,5%. Низкий процент возможен лишь при дополнительной субсидии банка или застройщика, и такие предложения почти всегда обставлены особыми условиями, которые нужно внимательно изучать до подписания договора.

На вторичном рынке давление на цены формирует элементарный дисбаланс: привлекательных квартир мало, а желающих их купить — всё больше. Прогноз в 5–7% — это лишь усреднённый ориентир. Реальная динамика конкретного объекта будет зависеть от района, состояния дома и того, насколько продавец готов торговаться. В одних сегментах возможен застой, в других — более резкий рост.

В этой ситуации покупателям стоит помнить и о других инструментах оптимизации. Рефинансирование ипотеки, например, имеет смысл только тогда, когда новый банк предлагает ставку минимум на два процентных пункта ниже прежней — в противном случае переход в другую финансовую организацию превращается в формальность, которая не приносит реальной экономии.