Снести по-тихому: тысячи домов в Пушкино признали незаконными из-за секретного документа

Почти 2 тысячи жилых домов в подмосковном Пушкино попали под снос из-за закрытого решения властей. Проблема возникла после того, как эти участки были отнесены к водоохранной зоне на основании распоряжения, имеющего гриф «секретно», доступ к которому у владельцев отсутствовал.

По информации «Коммерсанта», в начале марта 2026 года владельцы недвижимости в коттеджном поселке «Сова», расположенном на территории городского округа Пушкино Московской области, направили обращение заместителю председателя правительства РФ Дмитрию Патрушеву с просьбой инициировать проверку правомерности решений о признании их домов самовольными постройками с последующим сносом.

Авторы обращения указывают, что проблема носит системный характер: под угрозой демонтажа оказались объекты сразу в 13 поселках Пушкинского округа. В общей сложности речь идет примерно о 1,9 тыс. жилых домов и около 4 тыс. земельных участков, которые, как утверждается, попали в зону с ограничениями на использование. На запросы издания в правительственные структуры и администрацию муниципалитета ответы получены не были.

По словам собственников, в последнее время они начали массово получать судебные иски от местных властей с требованием снести дома, возведенные, по их утверждению, при наличии всех необходимых разрешений и с соблюдением действующих строительных норм. Муниципальные органы обосновывают свои требования тем, что данные территории отнесены к первому поясу (1Б) зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения Москвы.

Ключевая претензия жителей заключается в том, что соответствующие ограничения закреплены в распоряжении министерства экологии и природопользования Московской области №49с от 16 декабря 2024 года, которое имеет гриф «секретно». Это, по их мнению, лишило собственников возможности своевременно узнать о действующих ограничениях и учесть их при приобретении участков и строительстве. В профильном ведомстве ситуацию не прокомментировали.

Юридическая оценка ситуации остается неоднозначной. Как отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит, в соответствии с нормами Гражданского кодекса объект не может считаться самовольной постройкой, если владелец не знал и объективно не мог знать о наличии ограничений. Эту позицию поддерживает и партнер бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ольга Карпова, подчеркивая, что ограничение права собственности допустимо только при наличии открытых и доступных для собственника правовых оснований — документы под грифом «секретно» к таким основаниям не относятся.

Вместе с тем эксперты не исключают, что судебные органы могут занять иную позицию. По словам Пустовита, остается вопрос, будет ли суд учитывать принцип добросовестности приобретателя или сочтет подобные доводы попыткой злоупотребления правом.

Управляющий партнер компании Pareto Legal Павел Желновод считает, что у собственников сохраняются шансы на защиту своих интересов в судебном порядке. По его оценке, спор может выйти на уровень высших судебных инстанций — вплоть до Верховного суда или Конституционного суда РФ. В таком случае ключевыми аргументами станут наличие разрешительной документации, добросовестность приобретения недвижимости, а также нарушения процедур информирования граждан или необоснованная секретность нормативных актов.

В качестве прецедента Желновод приводит дело сочинских дачников, рассмотренное в начале 2025 года. Тогда Конституционный суд встал на сторону граждан, чьи участки, выделенные еще в конце 1980-х годов, были изъяты спустя десятилетия по иску Генеральной прокуратуры. Суд обязал нижестоящие инстанции учитывать добросовестность владельцев и проверять соблюдение сроков исковой давности, указав на необходимость компенсации в случае подтверждения этих обстоятельств.

Эксперты подчеркивают, что текущая ситуация демонстрирует риски, связанные с непрозрачностью регулирования в сфере земельных отношений. В целях минимизации подобных угроз юристы рекомендуют потенциальным покупателям заранее проводить комплексную проверку участков: изучать публичные кадастровые карты, проекты планировки территорий, а также запрашивать в органах местной власти информацию о наличии охраняемых зон и ограничений на строительство.

Дополнительно, как отмечает Павел Желновод, сведения о санитарных зонах, даже если они имеют ограниченный доступ, можно попытаться получить через официальные запросы в Росреестр и региональные экологические ведомства, что позволяет снизить правовые риски при инвестировании в недвижимость.

В правительстве, администрации Пушкино и Министерстве экологии и природопользования Подмосковья на запрос издания не ответили.