С 1 мая наступит переломный момент на вторичном рынке. Что станет с ценами на квартиры

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы по итогам 1 квартала 2026 года составляет 290 тыс. рублей — это на 2,4% больше, чем в 1-м квартале 2025 года. За квартал цена выросла всего на 1%.

— Динамика цен ожидаема — такая, какой она была и в прошлом году. Для значительного подъёма стоимости вторичного жилья на рынке нет оживлённого спроса. При этом и снижение не происходит в связи с дефицитом предложения. В первом квартале этого года 64% собственников готовы предоставить скидку — это на 12 п.п. меньше, чем было в первом квартале 2025 года. Средний размер дисконта — 4% (год назад 5,4%). Сейчас скидки дают те продавцы, которые нацелены на сделку. Потому что часть собственников, напротив, старается поднять цену, когда видят, что на рынке стало больше покупателей. Но эти волны спроса приходят на рынок в связи с окончанием сроков депозитов — люди интересуются недвижимостью, и зачастую это «туристический» интерес, то есть оживление есть, но к росту числа сделок он не приводит, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» «ИНКОМ-Недвижимости» Денис Васильев.

Когда эта волна спроса проходит, подчеркнул Денис Васильев, квартиры по завышенным ценам остаются непроданными. То есть в последние годы спрос, даже повышенный, — это не гарантия сделки в принципе. Но когда появляется продавец с адекватной рынку ценой и ликвидным объектом, сделка происходит в течение месяца.

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в марте 2026 года на вторичном рынке жилья в России зафиксирован небольшой рост предложения — на 0,7% за месяц. Это произошло после снижения в начале года: в первые два месяца 2026 года количество объявлений в месячном отношении немного сокращалось: на 5,6% в январе и на 1,4% в феврале. При этом в годовом выражении сохраняется тренд на уменьшение объёма предложения.

Если говорить о ценовой динамике, то медианная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в среднем по России выросла на 0,7% относительно февраля. Рост можно считать более чем умеренным, но всё же он частично отражает новый тренд рынка и его активизацию. Так, в предыдущие месяцы 2026 года цены в основном стагнировали или снижались в пределах половины процента в месяц. Такое мнение высказал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

— Такой рост может быть связан с постепенным снижением ключевой ставки, ипотечных ставок и в целом с ростом активности покупателей готового жилья. Как показывают наши данные, число просмотров контактов продавцов в объявлениях в марте выросло относительно февраля на 12,5%, а относительно января — на 10,6%. Вероятно, в ближайшие месяцы тренд на рост покупательской активности продолжит постепенно расти. Параллельно мы фиксируем изменения в стратегиях продавцов вторички, которые тоже реагируют на смягчение денежно-кредитной политики. Например, в первом квартале 2026 года 40,2% собственников в городах-миллионниках снижали цену в объявлении, пока искали покупателя, средний дисконт составил около 4%, — рассказал Евгений Белокуров.

При этом оба показателя за квартал сократились: доля объявлений со снижением цены уменьшилась на 3,4 п. п., а размер скидки — на 0,3 п. п. Продавцы реже идут на уступки и предлагают меньшие дисконты.

Оба тренда — и умеренный рост цены, и сокращение скидок — формируются на фоне снижения ключевой ставки и постепенного оживления спроса. Динамика цен на вторичное жильё в ближайшие месяцы будет зависеть от дальнейших решений ЦБ по ключевой ставке и уровня спроса.

Денис Васильев считает, что пока что нет оснований ожидать, что этот год будет отличаться от прошлого по активности покупателей и условиям на рынке вторичного жилья. Но значительное повышение доступности ипотеки и снижение доходности по вкладам, если такое произойдёт, может довольно сильно изменить картину. Потенциальный спрос год к году находится на нормальном уровне, но конверсия перехода в сделки мала. Предпосылок к изменению динамики цен нет, но всегда есть возможность появления каких-либо продуктов или целевых программ, которые могут направить дополнительный спрос и деньги на рынок, что в условиях дефицита предложения, конечно, вызовет рост цен.

— С учётом того, что изменения денежно-кредитной политики происходят плавно, мы не ожидаем резких колебаний. Вероятнее всего, динамика цен сохранится в диапазоне от 0,5 до 2%. Мы предполагаем, что более значительный рост цены и в целом кардинальные изменения на рынке вторичной недвижимости маловероятны, так как смягчение денежно-кредитной политики происходит плавно. Вместе с этим рынок вторичной недвижимости тоже активизируется постепенно и достаточно равномерно — без резкого роста или снижения, — отметил Евгений Белокуров.

На вторичном рынке происходит рост спроса и цен в результате перетекания спроса с первичного рынка на фоне высоких рыночных ипотечных ставок. Потребители делают выбор в пользу готового жилья, поскольку на первичном рынке нарастают риски переноса сроков сдачи строящихся проектов. За год средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 32%, а за квартал — на 6%. Поэтому при высоких рыночных ипотечных ставках на первичном рынке в мае ожидается прирост цен на вторичном рынке в среднем на 2–2,5% в месяц. Такой прогноз сделала руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

— Больше всего можно ожидать прироста цен в сегменте свежей вторички (2022–2025 годов сдачи), которая уже реализовалась изначально по повышенным ценам от застройщика. Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются качественные проекты комфорт- и бизнес-класса и небольшие форматы квартиры (евродвушки и евротрёшки), — добавила Елена Чегодаева.

С 1 мая на рынке вторичной недвижимости ожидается умеренное снижение цен на отдельные лоты в пределах 1–3% под влиянием текущей макроэкономической обстановки и усилившейся конкуренции между продавцами. Сейчас сегмент испытывает давление из-за ввода ограничений на покупку валюты и ослабления курса рубля, что отражается на стоимости активов и настроениях покупателей. Такое мнение высказала основатель компании «Пинигина консалтинг» Светлана Пинигина.

Кроме того, по её словам, высокий спрос на новостройки в конце декабря 2025-го и в январе 2026 года сместил фокус покупателей на вторичку, заставив часть клиентов перенести планы на более поздние периоды. Весной активность на вторичном рынке традиционно снижается, а количество заявок на продажу растёт, что усиливает конкуренцию за лоты в экспозиции.

— В разных сегментах динамика будет неодинаковой: элитная вторичка не требует резких снижений, но возможны точечные скидки в 1–3%; средний сегмент, наиболее чувствительный к ключевой ставке и отсутствию льготной ипотеки, может скорректироваться на 1–2%; в стандарт-классе для стимулирования спроса также вероятны локальные мягкие скидки в 1–3%, — считает Светлана Пинигина.

Она отметила, что снижение ключевой ставки Центробанком до 15% — поддерживающий шаг для экономики вопреки эскалации внешних конфликтов и ослаблению курса рубля. Это создаёт позитивный фон для ипотечного рынка жилья, включая вторичную недвижимость, но даст лишь небольшую поддержку без существенного роста. Тем не менее доступных финансовых инструментов для покупки вторички пока недостаточно. Снижение депозитных ставок могло бы частично поддержать спрос за счёт перетока средств из сбережений в недвижимость, хотя среднего размера вкладов часто не хватает даже на первоначальный взнос.