Будут ли квартиры дешеветь? Хуснуллин ответил жестом

Пока ипотека бьет рекорды по недоступности, а застройщики ищут слова утешения, вице-премьер Марат Хуснуллин выдал формулу, которая может стать мемом: «Всё строится и продаётся». Но стоит копнуть чуть глубже, и картина оказывается не такой радужной. Жест «руками» в ответ на вопрос о снижении цен говорит больше любого интервью.

Что на самом деле стоит за фразой «всё нормально»

Заявление прозвучало в разгар острого кризиса на рынке жилья. С одной стороны, мы видим парадокс: стройка не останавливается. С другой — продажи реально проседают. Хуснуллин честно признал, что «есть небольшие задержки реализации из-за ипотеки». Но давайте переведем это с дипломатического на человеческий язык. «Небольшая задержка» — это когда квартиры в готовых домах стоят пустыми месяцами, а девелоперы предлагают покупателям рассрочки под 0% вместо банковских кредитов.

Цифры говорят громче чиновников. Рекорд по досрочному погашению ипотеки в июне (130,6 млрд рублей) — это не признак богатства. Это паника. Люди берут деньги из подушек безопасности, чтобы избавиться от кабальных 18% годовых. Они понимают: если не сейчас, то потом будет хуже.

Почему цены не падают: три железных аргумента

Вопрос о снижении стоимости квартир — самый болезненный. Хуснуллин промолчал. И это ответ. Власти не могут допустить обвала, и вот почему:

• Социальная нагрузка. Если цены рухнут, обманутыми дольщиками станут миллионы. Протестный потенциал никто не отменял.
• Банковская система. Кредиты застройщикам выданы под залог прав на недостроенные объекты. Падение цен обесценит эти активы, и банки получат дыры в балансах.
• Бюджетная игла. Стройка — один из немногих растущих секторов, который наполняет казну налогами. Убить его — значит расписаться в неспособности управлять экономикой.

Поэтому «развести руками» — единственный возможный ответ. Никто не хочет брать на себя ответственность за запуск механизма удешевления, который потом невозможно остановить.

В чем суть: игра в долгую на выживание

Смотрите, что происходит на самом деле. Мы видим классическую модель «высоких ставок и низкой активности». Застройщики не снижают цены, потому что им некуда снижать — себестоимость строительства выросла на 20-30% за два года из-за дорогих материалов и дефицита рабочих рук. Вместо этого они перекладывают риски на покупателя: продают квартиры на ранних стадиях готовности, затягивают сроки сдачи, предлагают траншевую ипотеку с плавающими ставками.

Личное наблюдение: недавно я мониторил рынок новостроек в Подмосковье. Так вот, застройщик с очень громким именем предлагает скидку 2 миллиона рублей, но при одном условии — покупка только за 100% оплату или с первоначальным взносом от 50%. Звучит заманчиво, пока не посчитаешь: эти «съэкономленные» деньги они с лихвой забирают на парковке, отделке и «обязательных» услугах. Это не рынок, это казино, где крупье всегда в плюсе.

Что делать обычному человеку

Ждать снижения цен бессмысленно. Политика ручного управления рынком недвижимости не предполагает дешевизны. Гораздо вероятнее сценарий стагнации: цены будут стоять на месте в рублях, но «съедаться» инфляцией. Квартира, которая сегодня стоит 10 миллионов, через год будет стоить те же 10 миллионов, но покупательская способность этих денег упадет.

Если вам действительно нужно жилье, а не инвестиция, то сейчас есть смысл торговаться. Продавцы вторички уже скидывают 10-15% от заявленной цены, потому что рынок стоит. С новостройками сложнее, но и там можно выбить хороший ремонт или беспроцентную рассрочку на год — это выгоднее, чем брать ипотеку под 17%.

Резюме от автора: Слова Хуснуллина «всё нормально» — это формула выживания, а не диагноз. Стройка продолжается, потому что остановить её — значит признать крах модели. Но то, что мы наблюдаем сейчас, — это медленное замораживание рынка. Квартиры будут строиться, продаваться и покупаться. Только вот качество жизни тех, кто влезает в долги на 30 лет, под большим вопросом. Берегите свои нервы и считайте деньги, пока это еще возможно.