Иностранцы сметают недвижимость в Грузии — берут по 50 квартир в одни руки

Грузинский рынок недвижимости переживает настоящий бум. Но не тот, о котором мечтают местные жители. Иностранные инвесторы скупают квартиры в Тбилиси оптом — партиями по 30-50 штук. И делают это не ради вида на горы. Цель проста: заработать 25-30% годовых. Это в четыре раза выше, чем дает местный бизнес (там средняя доходность 7-8%). Звучит как сказка. Но есть нюанс. Или даже два.

Схема «Купи дешевле, продай дороже»

В чем суть? Инвесторы берут квартиры на этапе котлована. Пока бетон не застыл, цена минимальна. Через год-полтора, когда дом сдан, объект продается уже с наценкой в 25-30%. Это классика спекулятивного рынка. Никакого ремонта, никакого управления — просто ставка на рост.

Цифры говорят сами за себя. Colliers Georgia подсчитали: в июне в Тбилиси продали 4484 квартиры. Это на 34,7% больше, чем год назад. Рынок разогревается. И львиная доля сделок — оптовые покупки.

Личное наблюдение автора: недавно я разговаривал с риелтором из Тбилиси. Он рассказал, что один клиент из Казахстана купил целый подъезд в новостройке. Даже не глядя на планировку. Просто сказал: «Мне нужно 20 квартир на 3-м и 4-м этажах». Это не про жилье. Это про деньги.

Оборотная сторона медали

Но есть и обратная сторона. Пока инвесторы считают прибыль, грузинские власти закручивают гайки. МВД Грузии недавно депортировало 102 иностранца. В списке — граждане России, Азербайджана, Индии, Китая, Турции и других стран. Запрет на возвращение — бессрочный. Причина? Ужесточение миграционной политики.

Что изменилось? Власти упростили процедуры выдворения и обысков. Теперь не нужно долго ждать — решение принимается быстро. Это удар по тем, кто живет в Грузии нелегально. Но косвенно это бьет и по рынку недвижимости. Часть покупателей — это «цифровые кочевники» и релоканты. Если их начнут выдворять, спрос на квартиры упадет.

Парадокс: инвесторы скупают жилье, а власти выгоняют тех, кто мог бы его арендовать. Рынок держится на двух противоречивых трендах. И долго это не продлится.

Три риска, о которых молчат брокеры

Прежде чем бежать покупать квартиру в Тбилиси, запомните три вещи:

• Риск 1: Перегрев рынка. Когда все бегут в одну сторону, рынок перегревается. Цены растут, но доходность падает. 30% сегодня — не гарантия 30% завтра.
• Риск 2: Законодательные качели. Грузия меняет правила игры. Ужесточение миграционной политики — первый звонок. Следом могут ввести налоги для нерезидентов или ограничения на покупку жилья.
• Риск 3: Ликвидность. Купить 50 квартир легко. Продать их быстро по хорошей цене — сложно. Если рынок встанет, вы останетесь с бетонными активами.

Сравните: вложить деньги в грузинскую недвижимость — это как купить билет на американские горки. Кто-то заработает. Кто-то выйдет на полпути. Но ехать будет весело — до первого резкого торможения.

Мое мнение. Доходность 25-30% — это аномалия. В нормальной экономике так не бывает. Значит, где-то заложен риск. Либо это пузырь, либо временный эффект миграционного притока. Я бы не советовал вкладывать все сбережения в такие истории. Но если есть лишние деньги и вы готовы к турбулентности — почему нет. Только помните: в Грузии теперь не только покупают, но и депортируют.