Более 1,5 тыс. многоэтажек хотят построить в Алматы к 2040 году

Амбициозный план по строительству более 45 миллионов квадратных метров жилья в Алматы к 2040 году столкнулся с серьезными вопросами о своей реалистичности. Эксперты рынка недвижимости и урбанисты сомневаются, что городские территории выдержат такую нагрузку без радикального пересмотра подходов к застройке.

Генплан под вопросом: где разместить полторы тысячи многоэтажек?

Согласно новому генеральному плану, в южной столице за 17 лет должно появиться жилье, эквивалентное примерно 1,5 тысячам новых многоэтажных домов. Однако детали реализации этого масштабного проекта остаются туманными: не определены ни точные сроки начала, ни конкретные территории для застройки. Эта неопределенность порождает главный вопрос: хватит ли в городе, окруженном горами и имеющем ряд архитектурных ограничений, свободной земли для такого бума строительства?

Ограничения и дефицит земли: взгляд застройщиков

В Алматы действуют строгие градостроительные регламенты. Например, в центральной части между проспектами Абая и Аль-Фараби высота зданий ограничена девятью этажами, а в предгорных зонах строительство и вовсе запрещено. Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков прямо заявляет, что действующих земельных участков для выполнения плана «явно недостаточно». По его словам, для ежегодного ввода 2,6 млн квадратных метров потребуется либо масштабное присоединение пригородных земель, либо запуск программы реновации.

«Более 60% жилого фонда Алматы – это абсолютно старый, зачастую аварийный фонд, – отмечает эксперт. – Покрыть затраты на реновацию можно будет за счет увеличения этажности новых зданий на месте сносимых». Этот подход уже находит поддержку на официальном уровне, о чем свидетельствуют недавние заявления городских властей о необходимости сноса панельных домов, исчерпавших ресурс.

Альтернатива реновации: мнение урбанистов

Специалисты по городскому развитию предлагают принципиально иной путь. По их мнению, проблема Алматы не в дефиците земли, а в ее неэффективном использовании. Руководитель Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков указывает на огромные резервы внутри существующих городских границ: заброшенные промышленные зоны, устаревшие складские территории и обширные районы частного сектора с низкой плотностью застройки.

«Города были чрезмерно расширены, и сказать, что земли не хватает, мы не можем, – считает Нурмаков. – Другой вопрос – нужно ли все это пространство застраивать. У города должен быть природный ресурс». Урбанисты выступают против точечного уплотнения и сноса старого фонда, предлагая вместо этого комплексное освоение «внутренних» резервов города.

Помимо споров о территории, реализацию генплана осложняют другие факторы. В 2022 году городские власти сознательно замедлили темпы строительства, чтобы снизить нагрузку на изношенные инженерные сети – водопровод, электросети и дороги. Резкое ускорение без модернизации инфраструктуры грозит коллапсом. Кроме того, остается открытым вопрос стоимости будущего жилья. Эксперты прогнозируют, что цены будут расти вслед за инфляцией, которая в последние годы в среднем добавляла к стоимости квадратного метра около 10% ежегодно, что может сделать новые квартиры недоступными для значительной части горожан.

Споры вокруг нового генплана Алматы отражают классический конфликт подходов к развитию мегаполисов. С одной стороны, существует острая потребность в новом жилье, диктуемая демографическим давлением и необходимостью расселения аварийного фонда. С другой – осознание экологических и инфраструктурных пределов роста. Властям предстоит найти баланс между амбициозными цифрами, экономической целесообразностью, качеством городской среды и мнением профессионального сообщества. Успех проекта будет зависеть не от количества запланированных квадратных метров, а от детальной и прозрачной проработки механизмов его реализации с учетом всех обозначенных рисков.