Дефицит социальной инфраструктуры — давняя проблема Северной столицы. По словам губернатора Александра Белова, сейчас городу не хватает как минимум 84 детских садов, 50 школ и 25 поликлиник. В 2020 году дефицит мест в детских садах составлял 36 тысяч, в школах — 27 тысяч.
Перегруз школ достигает 318 процентов. Во многих учебных заведениях ежегодно набирают по десять первых классов, в которых учится в среднем по 35 детей. Нехватка школ и детсадов острее всего ощущается в «человейниках» на окраинах города, где новые кварталы возводят рекордными темпами.
В минувшем декабре Санкт-Петербург и Минстрой РФ подписали соглашение об объемах ввода жилья в городе по нацпроекту «Жилье и городская среда» до 2030 года. Согласно документу, в городе будут ежегодно вводить около 3 млн кв. м жилья — и это при явном дефиците «социалки».
Вопреки планам Смольного, к началу учебного года около более пяти тысяч детей не попадут в детские сады и школы в шаговой доступности от их жилья. Подобнее о проблеме — в материале ФБА «Экономика сегодня».
Без школ, детсадов и колледжа
Адресная инвестиционная программа (АИП) на 2021 год и плановый период 2022-2023 гг. предполагает, что к концу текущего года в Петербурге появится 26 объектов образования, 16 из которых — детские сады, девять — школы, а также один колледж.
Впрочем, по состоянию на конец июня, процент готовности объектов составляет 56,2 % — в отношении детских садов, 40 % — в отношении школ и колледжа. Таким образом, из 26 объектов, запланированных к завершению в 2021 году, в срок будут построены только 13.
Аналитики видят несколько причин назревших проблем. Так, у многих объектов сроки завершения работ не учитывают начало учебного года. Яркий пример — реконструкция одного из корпусов здания Колледжа судостроения и прикладных технологий на Кронштадтской улице. По контракту работы планируется завершить лишь к 1 декабря 2021 года.
Похожая ситуация наблюдается и с детским садом на пересечении ул. Туристская и ул. Оптиков. Завершение работ по первому контракту было запланировано на конец ноября 2013-го. Дети Приморского района, которые ждали открытия садика к 2014 году, уже учатся в школе. Не исключено, что при таких темпах строительства и сегодняшние малыши не успеют попасть в это дошкольное учреждение.
Чтобы приступить к занятиям вовремя, образовательному учреждению нужно аккредитовать введенный в эксплуатацию объект недвижимости. Процедура занимает не менее двух месяцев. Запись детей в первый класс стартует и вовсе первого апреля. Согласно приказу Минпросвещения от 2 сентября 2020 года N-458, распорядительный акт о зачислении в школу издается в течение трех рабочих дней после 30 июня.
Таким образом, строительство должно быть завершено не позднее 1 мая. Комитет такие сроки не учитывает. Фактически, родители лишены возможности отправить ребенка в школу, которая находится на закрепленной за их домом территории.
Сроки завершения работ сорваны уже по семи объектам. Так, детский сад в поселке Металлострой на Садовой улице планировалось построить 31 марта 2021 года, но на текущий момент до сих пор ведутся работы, и разрешение на ввод объекта не получено.
К 30 июля 2021 года запланировано построить еще три объекта. При таком отставании от графика срыв срока неизбежен. Если учесть все незавершенные социальные объектов, то без мест в школах и детсадах у дома к 1 сентября останутся 5070 детей. Речь идет о школах в новых кварталах по адресам: Шуваловский проспект, участок 104 (550 мест), Шуваловский проспект, участок 144 (550 мест), Северо-Приморская часть, квартал 56АБ, корп. 39 (550 мест), Пригородное, участок 415 (1600 мест), а также в Сестрорецке на ул. Мосина, д.63 (275 мест).
Не откроют двери к 1 сентября садики по адресам: Северо-Приморская часть, квартал 56АБ, корп.43 (ДОУ на 170 мест, школа на 300 мест), улица Добровольцев, дом 18, корпус 2 литера А (220 мест), проспект Ветеранов, дом 5, корпус 2, литера А (200 мест), ул. Брянцева, участок 1 (западнее дома 16, литера А по ул. Ушинского) (110 мест), ул. Добровольцев, дом 56, корпус 3, литера А (140 мест), а также в городе Колпино, на улица Ижорского Батальона (220 мест) и в поселке Металлострой, Садовая улица, участок 2 (185 мест).
Как зарождаются образовательные долгострои Петербурга
Количество проектируемых объектов в Северной столице превышает число возводимых. Согласно закону "О бюджете на 2021 год и плановые 2022-2023 гг." город намерен построить 89 объектов, а запроектировать еще 127. Разработка документации обойдется в 2,6 млрд руб.
При этом проектируемые объекты не запланированы к строительству в ближайшие три года. По истечении этого периода документация станет неактуальной. Ее придется корректировать или создавать заново, что увеличит расходы городского бюджета.
Например, в АИП включены расходы на строительство школы на 550 мест в Приморском районе на Шуваловском пр. К возведению приступили в 2017 году. Проектная документация (ПД) для объекта была разработана еще в 2013 году, то есть к моменту начала строительства ее возраст был почти пять лет.
На сегодняшний день сметная стоимость многострадального проекта увеличилась на 47 млн руб. Объект готов лишь 68%, что увеличивает риск удорожания строительства еще на 20%. Профильному комитету необходимо сбалансировать количество проектируемых объектов в соответствии с количеством возводимых.
Из 26 объектов, которые планируется закончить в 2021 году, 10 — долгострои. Их строительство было начато в период с 2009 по 2015 годы. Длительный процесс возведения, помимо устаревания проектной документации, связан с недостаточным контролем за работой подрядчиков со стороны ГКУ «Фонд капитального строительства и реконструкции», подведомственного Комстрою.
Более того, увеличивается и стоимость возведения объектов. На строительство одного места в школе в 2021 году в среднем тратится 1,5 млн руб. По сравнению с 2016 годом (1,1 млн руб. / место), стоимость выросла на 36%. При этом, согласно письму Минстроя от 25 марта 2021, приемлемое увеличение стоимости строительства составляет 5% в год. То есть стоимость не должна была повыситься более, чем на 25%.
Так, реконструкция школы №434 в Сестрорецке была начата в 2014 году при разработанной проектной документации в 2012 году. С начала строительства сметная стоимость увеличилась с 382,7 до 765,4 млн рублей. Иными словами - проект подорожал в два раза.
Решение: выкуп социальных объектов у инвесторов
Строительство образовательных учреждений силами бизнеса с последующим выкупом позволяет более эффективно расходовать бюджетные средства и способствует достижению результата в максимально короткий срок, считают эксперты. Так, в 2019 году была выкуплена школа на 825 мест в Выборгском районе на ул. Федора Абрамова за 1 млрд рублей. Срок строительства – 2017-2019 гг. Таким образом, стоимость одного места составила 1,25 млн руб.
Аналогичная школа на Дальневосточном пр. стоимостью 1,5 млрд руб. включена в АИП. Прогнозируемый срок завершения строительства — 2025 год. Стоимость одного места — 1,8 млн руб. На сегодняшний день контракт на выполнение работ не заключен. К тому же, возраст проектной документации составляет более трех лет.
Аналитики прогнозируют нарушение срока реализации проекта, в результате чего стоимость одного места повысится до 2,16 млн руб.
Выкуп социальных объектов у инвесторов позволит быстрее обеспечивать петербуржцев необходимой инфраструктурой и более экономно использовать бюджетные деньги. Однако такой механизм нуждается в дополнительной проработке. Девелоперам важно, чтобы город гарантировал выкуп, подчеркивает генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Николай Пашков. Другой вариант, который может заинтересовать консервативного инвестора, — аренда городом объекта на долгосрочный период, считает эксперт.
«Такой механизм реализуется в соседней Финляндии, где муниципалитет берет в аренду построенную школу и продает ее инвестиционному фонду, который получает с нее гарантированный доход какой-то определенный промежуток времени. У нас, скорее, речь может идти только о прямом выкупе. Если гарантировать выкуп застройщику, то девелоперы будут строить социальные объекты охотнее», — объяснил собеседник издания.
Опрошенные ФБА «Экономика сегодня» застройщики тоже приветствуют продажу городу детсадов и школ. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева напомнила, что за всю историю деятельности компания сдала 43 социальных объекта в Санкт-Петербурге и Ленобласти, рассчитанных на 12,4 тысячи мест.
Девелопер продолжает строительство социальных объектов, и в течение лета планирует ввести в эксплуатацию еще несколько образовательных учреждений.
«В целом по рынку с учетом перехода застройщиков на реализацию проектов по новой схеме через счета эскроу (строительство за счет кредитных средств, выделенных банками), мы можем только приветствовать гарантированный выкуп социальных объектов городом», — пояснила Трошева.
Однако позиция Смольного по «социалке» такова, что все объекты должны создаваться и передаваться городу на безвозмездной основе, говорит вице-президент ЮИТ, сегмент "Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург" Дмитрий Шабанов.
«Это, безусловно, существенная нагрузка к себестоимости на 1 кв. м. строящегося жилья, которая, в конечном счете, перекладывается на покупателей и/или негативно влияет на рентабельность деятельности девелоперов», — пояснил он.
Финский концерн также подтвердил готовность обеспечивать Петербург социальной инфраструктурой в рамках собственных проектов и продавать ее городу. Говоря о строительстве соцобъектов из списка АИП с последующим выкупом, Шабанов подчеркнул необходимость детального расчета в каждом конкретном случае. Это связано с тем, что стоимость выкупа определяется постановлением Правительства Петербурга исходя из вместимости объекта, а проекты могут быть разные по себестоимости, в том числе из-за разных локаций.
«Где-то нужно 10 метров теплотрассы проложить, а где-то 10 км, где-то — чистое поле, а где-то — необходимо вынести огромное количество сетей и т.д. И заниматься этим девелоперам имеет смысл только при условии экономической целесообразности. На данный момент понятной схемы в этой части нет. Кроме того, следует отметить, что для девелоперов строительство социальных объектов не является основным видом деятельности», — констатирует представитель ЮИТ.
В сухом остатке
Комитет по строительству Петербурга оказался не готов к новому учебного году. У ведомства было несколько лет, чтобы «разгрести» накопившиеся системные проблемы. При предыдущем градоначальнике эксперты регулярно критиковали работу комитета, обвиняя его в хроническом неисполнении АИП и некомпетентности в работе с подрядчиками.
Обновленная команда Комстроя даже не думает анализировать и исправлять ошибки предшественников. На выделяемые из бюджета деньги чиновники не могут реализовать важные для жителей города проекты — школы и детсады.
Контрольно-счетная палата (КСП) Санкт-Петербурга ежегодно высказывает комитету замечания по вопросу отсутствия баланса между количеством проектируемых и возводимых объектов. Из года в год ведомство игнорирует рекомендации подконтрольного Заксобранию органа.
Проблемному комитету нужно экстренно переходить к активным действиям: провести проверку хода работ на сорванных объектах, применить к подрядчикам санкции, и в целом строже контролировать исполнение заключенных контрактов, а также учитывать начало учебного года при формировании конкурсной документации.
Грамотное распределение проектирования и строительства объектов согласно АИП позволит городу сэкономить миллионы рублей, а выкуп готовых детсадов и школ у девелоперов даст возможность быстро обеспечивать горожан необходимой инфраструктурой.
Дефицит социальных объектов в Петербурге измеряется десятками тысяч мест и только комплексные меры позволять ликвидировать его в быстрые сроки.