С 1 октября изменятся параметры ипотеки. Что будет с льготными программами и ставками в банках
Действующие условия «Семейной ипотеки» официально сохраняются до 1 октября, однако за кулисами уже идёт активная работа над тем, каким будет этот инструмент после указанной даты. В Госдуме и профессиональном сообществе сходятся во мнении, что прежняя конфигурация с единой субсидированной ставкой уходит в прошлое, уступая место более сложной и адресной системе.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко подтверждает: окончательные параметры ещё не утверждены, но государство вынуждено искать баланс между поддержкой семей с детьми и растущей нагрузкой на бюджет, которая стала следствием масштабного льготного кредитования последних лет. Среди наиболее обсуждаемых сценариев — отмена сверхлимитных сделок до 30 миллионов рублей, при которых «Семейная ипотека» совмещалась с рыночными продуктами по средневзвешенной ставке. Также рассматривается сокращение максимального срока кредитования по льготным программам до 15 лет, отмена повторного использования продукта для тех, кто оформил предыдущую ипотеку до 23 декабря 2023 года, и введение дифференцированной шкалы лимитов и ставок в зависимости от региона и количества детей.
Руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева прогнозирует, что ключевым трендом реформы станет жёсткая привязка процентной ставки к демографическим и региональным факторам. По её оценкам, конфигурация может выглядеть следующим образом: семьи с одним ребёнком получат ставку от 10 до 12 процентов годовых, с двумя — в диапазоне 8–10 процентов, с тремя — от 6 до 8 процентов, а с четырьмя и более детьми — порядка 4 процентов. При этом в регионах, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, ставки, вероятно, будут на 1–2 процентных пункта ниже столичных и составят около 6–8 процентов.
Отдельный предмет для дискуссий — возможное увеличение максимальной суммы кредита. Сейчас лимит жёстко ограничен 12 миллионами рублей, а всё, что сверху, уходит в комбо-ипотеку со смешанной ставкой от 7,5 процента. Ожидается, что для семей с двумя и более детьми сумму кредита в столичных регионах могут поднять до 15–18 миллионов рублей, а в остальных субъектах средний чек вырастет до 8–10 миллионов.
Одно из самых спорных предложений — ограничение субсидируемого периода 15 годами. Формально кредит можно оформить на привычные 30 лет, но государство будет компенсировать ставку лишь первую половину срока. Впрочем, эксперты не считают это критичным: российские заёмщики, как правило, стараются гасить кредиты досрочно, и в пределах 15-летнего горизонта большинство успевает полностью рассчитаться с долгом. Куда более болезненным для рынка может стать введение минимального порога площади приобретаемого жилья в 35 квадратных метров. Для семьи с одним ребёнком, где однокомнатная квартира в 20 «квадратов» была доступным стартовым вариантом, такое ограничение обернётся двойным ударом: и цена недвижимости вырастет, и ставка окажется выше, что в сумме заметно увеличит ежемесячный платёж.
Что касается вопроса, стоит ли оформлять ипотеку до 1 октября, универсального ответа не существует. Александр Аксёненко рекомендует оценивать в первую очередь первоначальный взнос, размер ежемесячного платежа, доходы семьи и запас финансовой устойчивости, а не пытаться угадать конъюнктуру. Елена Кудрявцева добавляет, что точные параметры могут быть обнародованы не ровно 1 октября, а в течение месяца, однако правила игры изменятся однозначно. Те, кто успел получить одобрение до реформы, сохранят за собой ставку в 6 процентов. Остальным придётся кредитоваться по новым условиям, и если для многодетных семей с тремя и более детьми они могут оказаться даже выгоднее прежних, то для остальных категорий заёмщиков нагрузка, скорее всего, вырастет. На фоне спада продаж в новостройках девелоперы уже активно предлагают рассрочки, формируя особый пласт клиентов, которые планируют переходить на «Семейную ипотеку» после запуска обновлённой программы.
