Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила о приближении к пределу роста ипотеки в стране. Каким будет рынок жилья в будущем, разбирались аналитики ФБА «Экономика сегодня».
Кредиты должны соответствовать доходам
По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, фаза активного распространения ипотеки в РФ подходит к концу. Она отмечает, что это подтверждает количество семей со средним доходом, которые уже прибегли к помощи банков в покупке жилья.
Согласно общемировой статистике по доле семей, обремененных ипотекой, в зависимости от среднего уровня доходов данное соотношение в России находится на максимальных значениях. Рост закредитованности граждан, не соответствующий увеличению их реальных доходов, может стать серьезной проблемой для экономики.
При оценке текущей ситуации важно в первую очередь обратить внимание не на количество граждан, оформивших займ в банке на покупку жилья, а сопоставить эту цифру с ВВП страны. Глава регулятора считает, что, для того чтобы обслуживать столь долгосрочный кредит, как ипотека, у семьи должен быть соответствующий доход.
По оценке Банка России, совокупные темпы роста ипотеки в текущем году превысят 20%, тогда как в пандемийный год они также поставили рекорд по числу выданных кредитов, увеличив его на 51% по сравнению с 2019 годом. Объем средств, выданных банками под покупку недвижимости, в прошлом году составил 4,4 трлн рублей.
Слабая экономика спровоцировала рост займов
Аналитики утверждают, что доля заемщиков к общему населению в российских регионах по итогам третьего квартала 2020 года колебалась от 0,4% до 9,5%, тогда как средний показатель по стране составлял около 4,5%.
Ипотечное кредитование за период пандемии получило мощнейший импульс развития, что подтверждается как рекордными показателями количества выданных займов, так и их совокупным объемом.
Повышенный интерес к заемным средствам в пандемию был обусловлен минимальным уровнем процентных ставок, а также программой льготного государственного кредитования. При этом цены на жилье активно росли, так как многие граждане использовали недвижимость в качестве защитного актива во время нестабильности рынка.
За первые пять месяцев текущего года количество выданных ипотечных займов в стране достигло 759 тысяч, что на 45% превысило показатели аналогичного периода годом ранее. В переводе на денежный эквивалент прирост оценивался более чем в 70%: данное значение в январе – мае 2021 года составило 2,15 трлн рублей против 1,27 трлн рублей в первые пять месяцев 2020 года.
Восстановление экономической ситуации в России и снятие ограничительных мер способствуют увеличению числа ипотек, взятых населением, тогда как в прошлом году многих останавливали многочисленные выходные дни и страх личного контакта с сотрудниками банка в период первой волны заражения COVID-19.
Рынок недвижимости ждут перемены
В разговоре с ФБА «Экономика сегодня» ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута сообщил, что заявление главы Центрального банка довольно правильное и своевременное, так как к текущему моменту было выдано рекордное количество займов, а доходы населения остались на прежнем уровне.
«Если тенденция на увеличение ипотечного спроса продолжила бы сохраняться, а регулятор оставил без изменений банковские условия, то закредитованность населения могла быть существенно выше, что создало бы пузырь на рынке», – отмечает Ракута.
Эксперт указывает на то, что ситуация с пандемией ощутимо сказалась на банках, особенно после введения кредитных каникул. Однако последние раунды повышения ключевой ставки ЦБ выступили сигналом для финансовых организаций, чтобы они внесли изменения в условия ипотечных продуктов в сторону увеличения их стоимости.
«Учитывая то, что ипотека стала дороже, а доход потенциального заемщика остался на прежнем уровне, спрос на подобные займы существенно снизится. При этом, отталкиваясь от нового требования ЦБ, сами банки стали более избирательными к заемщикам, что также скажется на объеме выдаваемых средств», – констатирует Ракута.
Специалист делает вывод о том, что текущая рыночная ситуация приведет к снижению стоимости квадратного метра недвижимости. По предварительным оценкам, до конца года ожидается снижение стоимости жилья в среднем на 5% – сначала за счет скидок от застройщиков, а затем уже и в открытую, так как в условиях сниженного спроса будет увеличиваться борьба за клиента.
Евгений Рюмкин
Подпишись: